北京卫视 | 岳屾山律师解读《北京市物业管理条例》

岳屾山律师认为，从《北京市物业管理办法》到《北京市物业管理条例》这十年间，物业管理遇到过很多难题，但这次的《条例》是用发展的眼光，科学的立法化解物业的管理难题。

从形式上讲，《条例》是人大立法，属于地方性法规，而原来的《办法》是政府立法，属于地方的政府规章。从效力上讲，地方性法规的效力高于本级的地方政府规章，这反映出北京市对物业管理方面越来越重视。从法条的数量上讲，原来的《办法》只有46条，而现在的《条例》是100多条，多出了一倍多，覆盖面更广，也更加细化和明确。

在具体内容中，《条例》也提出了很多突破性和针对性的规定。比如，将物业管理纳入到社区管理体系来充分发挥党建引领作用，失信的自然人业主不能够担任业委会委员等，还创造性地提出了物业管理委员会的设置。

因为现在很多小区不能成立业委会，因此可以先成立一个物业管理委员会当做过渡和临时性的组织，帮助这些小区成立业委会，这也为老旧小区实施物业管理提供了有效的操作方式，有利于解决历史遗留问题。

有很多小区存在着类似于高空抛物、外墙脱落等让物业不好管的事情。现在有了法律规定来明确责任，并且加大了处罚的力度。所以这个《条例》更加适合现阶段北京市物业管理服务的需求，用发展的眼光，科学的立法解决了现实存在的新问题，有利于物业管理水平的提高。

二、权责明确具体 以法治促进小区治理

岳屾山律师表示，老旧小区的治理进入了一个新的阶段。在此之前，很多老旧小区不仅没有物业，还存在着一些危险行为，比如私搭乱建和私自扯电线给电动车充电等。在执法方面也存在着一定的问题，比如，这些问题该由哪个部门来执法，执法应该怎么进入社区，执法部门难以发现小区内部存在的问题等。

现在，《条例》中对哪类行为物业需要报告，行为由哪个部门来管，管到什么程度，都做了详细明确的规定。举个例子，有十三种不当的行为是明确地被禁止的，比如不能私搭乱建、不能私自违规拉线给电动车充电、不能高空抛物、不能侵占绿地等。

在这些情况中，《条例》明确地规定了从建筑物里面扔东西的由公安机关来管，可以处罚款；占用堵塞消防通道由消防救援机构来责令改正并处以罚款；侵占绿地由城市综合行政执法部门来管等等。

所以《条例》中对于什么样的行为是违法的，违法行为应当由谁来管，怎么管，管多少都做了明确的规定，权责更加明确和具体，也让执法部门进入到社区执法时有法可依，明确了主管部门统一了处罚标准，避免了执法部门之间进行踢皮球和难以确定处罚标准的问题。

岳屾山律师认为，用法治促进小区管理对于老旧小区的乱象治理有重要的意义。当然，无论多好的法律法规都有一定的局限性，不可能解决所有的问题，也必然会出现新的问题。

新的法规必须得到有效的执行才会具有生命力，所以接下来要靠主管部门、社区、居委会加强监管和服务，物业企业和所有的业主共同遵守来打造一个和谐美好的社区。