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房屋租赁涉及的主要法律法规有哪些?

※  房屋租赁涉及的主要法律法规有哪些?
 

       关于房屋租赁纠纷的解决,主要的法律依据有两个规范性法律文件,一个是《合同法》,另一个是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《合同法》的第十三章“租赁合同”第二百一十二条至二百三十六条是对一般租赁合同的规范,包括但不限于房屋租赁合同在内,即租赁的可以是房屋,也可以是其他物品,因而房屋租赁合同要受到该章条款的规范。针对房屋租赁合同纠纷的案件审理,即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,该司法解释只规范城镇房屋的租赁,并不包括乡村的房屋租赁,但乡村的房屋租赁可以参照处理。此外,住房和城乡建设部于2010年12月发布的《商品房屋租赁管理办法》亦是重要的规章依据。


※  房屋租赁合同最长期限是多少年?
 

       根据《合同法》第二百一十四条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。


※  房屋出租人有哪些义务?

(1)交付出租房屋的义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。
(3)出租房屋维修义务:出租人应当履行出租房屋的维修义务,但当事人另有约定的除外。
A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修:B.出租人未履行出租房屋维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担;
C.因维修出租房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
(4)出租房屋权利瑕疵担保义务:出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
A.因第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。B.因第三人主张权利,致使承租人不能对出租房屋使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
(5)出租方对出租房屋的安全担保义务;出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
(6)法律规定的其他义务。



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文/北京岳成律师事务所西安分所 贾涛

 

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