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多城预警,租赁长租公寓需谨慎

内容介绍

        近日,由于多地长租公寓爆雷,上海、广州、重庆等地的房地产业协会纷纷发布有关住房租赁市场的风险提示,提醒租客慎重选择租赁房屋,尤其是租赁非自有产权的二手房。

        这些预警,让大众关注的焦点,又重新回到了典型的非自有产权房屋租赁——长租公寓行业中来。多少年轻人满怀憧憬地来到大城市打拼,租赁了长租公寓。结果刚刚交完房租,出租者就爆雷跑路,年轻租客面临钱、房两空的窘境,无异于一盆冷水当头浇灭了年轻人的一腔热血,这样惨痛的教训让我们有必要深入了解一下长租公寓行业。

一、什么是长租公寓行业

        长租公寓行业,是房地产市场的一个新兴行业。长租公寓行业具有统一的装修风格,配备统一的家具家电,运用统一的管理,甚至配备专门的管家帮助解决生活需要,该行业以这样的风格模式来提供房屋。
用于出租的房屋,除了自有产权,以及通过代管形式获得,更多的是通过直接租赁的方式从业主处获得。因此,常见的长租公寓的经营模式,实质就是转租,也就是俗称的“二房东”。

        由于房源有限,上班族所需的交通便利、生活便利的优质房源更是可遇不可求,因此二房东为了取得更多的房源用于出租,就必须通过高价的方式去相互竞争。同时,为了及时将高价租来的房屋转租出去回本,就必须通过低价的方式去吸引租客,于是就形成了“高进低出”的倒挂怪象。

二、长租公寓的风险所在

        高价租来,低价转租,很多房东和租客都不明白为什么会有人做这种“亏本”的中间买卖,但其实二房东还是有利可图的。

        通常,二房东高价收房,往往会缩短租金支付周期,如要求月付,而大房东从实际收入考虑,一般不会拒绝。另一方面,虽然低价转租,但二房东往往会通过一次性收租的方式来快速回笼资金,如半年一付的房租打9折,一年一付的房租打8折,租客从长远考虑,会直接预付较多的房租。这样一来,二房东就可以快速地获得大量的资金,从而推动商业链条的运转。

        收益与风险并存,当二房东手中的资金并没有得到充分的循环利用,或者链条中的任一环节出现问题时,风险就会爆发。如今年年初的疫情管控,导致大量租客无法使用房屋而退租、很多公司的停业或减招导致租房者减少,于是二房东手里的房子因交不上房租而纷纷被房东收回。相应的,预收房客的租金也无钱可退,导致租客上门追讨,于是就出现了最常见的一个结局,爆雷跑路。

        更有甚者,一些二房东成立之初就是抱着圈钱跑路的目的,获得的资金也是用于挥霍,根本没有投入实际运营,这些二房东涉嫌诈骗罪或合同诈骗罪,受害的租客往往是毫无回款可能。

三、谨慎租房,小心避雷

        根据各地房地产业协会的风险提示,在租房时应注意以下几点:

        1.选择信誉良好的签约方,最好是与房东直接签约,如果必须转租,也应仔细了解二房东的实际情况,避开“皮包公司”、“黑中介”;

        2.选择较短支付周期,以免出现较大经济损失;

        3.签约前仔细阅读合同条款,以防口头约定和书面不符;

        4.支付租金时应付至合同指定账户,避免通过业务员或第三方转付等。

四、结语

        如果遇到明显不合常理的事件(如高进低出的转租),千万要多多留心,不能心存侥幸。切记,贪小便宜吃大亏!

        文/北京岳成律师事务所
          南京分所  高鹏律师

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